Türk Hukuk Sistemimizde Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiralayan tarafa tek başına tahliye hakkı vermemektedir. Kiralananın tahliyesi edilmesi belli kanuni şartlara bağlanmıştır. Kanunumuzda belirlenmiş olan sebepler dışında kiralananın tahliyesi mümkün değildir. Hukuk sisteminin bilinmemesinden kaynaklı olarak açılan davalar sebebi ile olsun, kanunda sayılan sebepler ile ilgili olsun kira ilişkisine dayanan ihtilaflar son zamanlarda yargının yükünü önemli ölçüde artırmıştır.
Ülkemizde ve dünyada Pandemi ve sonrası yaşanan ekonomik çalkantılar karşısında kira bedellerinin öngörülemeyecek oranda hızla yükselmesi, kira uyuşmazlıklarında ciddi bir artışa neden olmuş ve her gün yüzlerce kira ilişkisi yargıya taşınır hale gelmiştir. Bu uyuşmazlıklardan doğan davalar nedeniyle, sulh hukuk mahkemelerinde olağanüstü bir yoğunluk olmuştur. Öyle ki, açılan her bir dava için aylar sonrasına duruşma günü verilmeye başlanmış, hal böyle iken gerek tahliye gerekse kira bedelinin tespiti davalarından sonuç almak ve adalete erişim oldukça zorlaşmıştır. Bu durum kira ve komşuluk ilişkilerindeki onarılamaz durumların oluşmasına sebep olmaya başlamıştır.
Yargıda tıkanmaya yol açan bu durum karşısında kira bedellerine %25 oranında artış sınırlaması getirmek gibi çözümler üretilmiş olsa da uygulanabilirliği taraflarca tartışılan bu düzenlemenin uyuşmazlıkların daha da artmasına sebep olduğu artan davalardan görülmektedir. Yasa koyucu 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6326 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmış, buna göre 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bir hukuki uyuşmazlık için arabuluculuk sürecinin dava şartı olarak belirlenmiş olması, arabuluculuğa başvuru yapılmaksızın dava açılması halinde davanın başka bir incelemeye gerek kalmadan dava şartı yokluğundan reddedileceği anlamına gelir.
Arabuluculuk, özü ve niteliği gereği isteğe bağlı bir süreç olmakla, bazı durumlarda zorunlu hale getirilmesi gerekebilir. Mevcut sistemimizde mahkemelerin iş yükünü hafifleterek, uyuşmazlıkların yargı yoluna gitmeden çözülebilmesi amacıyla bazı uyuşmazlık türleri için zorunlu olan arabuluculuk, 1 Eylül itibariyle kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi alanlarda da zorunlu olarak uygulanacaktır.
Kira Anlaşmazlıklarında Arabulucuya Nasıl Başvurulur?
Kira ilişkisine dayanan ihtilaflarda kiracı ve kiraya veren arabuluculuk başvurusunda bulunabilir. Ancak kira uyuşmazlıklarının niteliğine ve tarafların yükümlülüklerine bakıldığında kira ilişkisine dayanarak talepte bulunan veya dava açmak isteyen taraf çoğunlukla kiraya verendir. Bu nedenle arabuluculuğa başvuracak taraf da genellikle kiraya veren taraf olacaktır. Kira uyuşmazlığı sebebiyle dava açmak isteyen taraf, açılacak dava için yetkili mahkeme neresi ise o adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosuna bizzat yahut avukatı aracılığıyla başvuru yapabilecektir. Arabuluculuk bürosu bulunmayan adliyelerde Sulh Hukuk Mahkemelerine başvuru yapılmalıdır.
Başvuru üzerine Arabuluculuk Bürosu tarafından uyuşmazlığa bir arabulucu atanacak ve atanan arabulucu taraflarla iletişime geçerek uyuşmazlık hakkında bilgi alıp her iki tarafı da görüşmeye davet edecektir.
Taraflar Arabuluculuk Görüşmesine Katılmak Zorunda Mıdır?
Kira ilişkisinden kaynaklı anlaşmazlıklar, özellikle günümüzde zorlayıcı ekonomik koşullar sebebiyle çekilmez hale gelmiş ve çoğunlukla taraflar arasında husumet yaratmaya başlamıştır. Bu sebeple kiracı ve ev sahiplerinin birçoğunun görüşmeye bizzat katılıp karşı tarafla yüz yüze gelmek istememesi mümkündür.
Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılma zorunluluğu olmayıp taraflar vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak, hiçbir şekilde arabuluculuk toplantısına katılmama hali için bir yaptırım öngörülmüştür. Buna göre toplantıya katılmayan taraf dava sonunda haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu olacaktır. Aynı zamanda toplantıya katılmayan taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmeyecektir. Bu sebeple tarafların bu hususa dikkat etmeleri, görüşmeye kendileri katılamayacaksa avukatları tarafından katılımın mutlaka sağlanması gerekmektedir.
Arabulucu Ücretini Kim Öder?
Arabuluculuk başvurusu yaparken başvurucudan herhangi bir ücret alınmamaktadır. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmesi ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup iki saati aşan görüşmelerde ise taraflar aksine bir düzenleme ile anlaşmamış ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecektir. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret, dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecektir.
Hangi Uyuşmazlıklar İçin Arabulucuya Başvurulur?
Kiralananın tahliyesine ilişkin davalar, kira bedelinin tespiti davaları, uyarlama davaları, taraflar arasındaki alacak davaları için arabulucu başvurusu zorunlu olacaktır. Ancak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Bu durumda, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacak. Ancak bu konuda sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gereken hallerde zorunlu arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
Süreci yöneten arabulucu, karar mercii değildir. Arabulucunun görevi tarafları uygun bir ortamda bir araya getirerek taleplerini karşılıklı olarak sağlıklı bir biçimde iletmelerini sağlamaktır. Arabulucu, belirli müzakere yöntemleri izleyerek taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözülmesine ilişkin süreci yönetir. Nihai kararı taraflar birlikte verecektir.
Sürecin sonunda tarafların ortak bir noktada anlaşabilmesi durumunda bu anlaşma bir tutanağa bağlanır ve bu tutanak ilam niteliğinde belge sayılır. Yani mahkemeden alınmış bir karar gibi hüküm ifade eder. Tutanağın ilam niteliğinde belge olarak işleme konulabilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması yeterlidir. Ancak tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzaladıkları tutanak için icra edilebilirlik şerhine gerek yoktur. Bu halde tutanak doğrudan ilam niteliğinde sayılır.
Tarafların anlaşamaması halinde ise anlaşamama tutanağı düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesinin ekine eklenerek dava açılır. Arabuluculuk tutanağı sunulmayan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir.
Yeni Uygulama Devam Eden Davaları Etkileyecek Mi?
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle başlayacaktır. İlgili düzenleme bu tarihten önce açılmış olan davalar ile İstinaf ve Yargıtay’da görülmekte olan davaları herhangi bir şekilde etkilemeyecektir.
Dava Şartı Arabuluculuk Uygulamasının Kira Sorununa Etkisi
Uzun ve masraflı dava süreçleri karşısında uyuşmazlığın en fazla dört hafta gibi kısa bir süre içerisinde sonuçlandırılması ve ekonomik bir yöntem olması arabuluculuk uygulamasının önemli avantajlarındandır.
Yeni uygulama, taleplerin tarafsız bir arabulucu eşliğinde ve sağlıklı bir ortamda ortaya koyulacak olması sebebiyle tarafların anlaşmalarına elbette katkı sağlayacaktır. Ancak kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin etkisini tahliye davaları ve kira bedeline ilişkin davalar olmak üzere iki ayrı durum için değerlendirmek gerekir. Arabuluculuk süreci kira bedelinin tespiti ya da uyarlama davalarının niteliği gereği bu konularda daha etkili olabilir. Tarafların bir araya gelerek karşılıklı menfaatleri doğrultusunda uygun bir kira bedelinde uzlaşması mümkündür. Ancak, tahliye konusunda tarafların ortak bir menfaatte buluşmaları kolay olmayacaktır. Bu nedenle zorunlu arabuluculuk uygulaması ile genel olarak kira anlaşmazlıklarında belirli oranda anlaşma sağlanıp dava yükü hafifletilecek olsa da yeni uygulamanın özellikle tahliye davalarında halihazırda uzun olan yargılama sürecinin biraz daha uzamasına sebep olabileceği kanaatindeyiz.
Uygulama ile ilgili önemli bir hususu belirtmek gerekir ki, bilindiği üzere hukukumuzda kiracı, kira sözleşmelerinin zayıf tarafı konumunda kabul edilir ve sosyal devlet ilkesi gereği korunmaktadır. Ancak, arabuluculuğun bir yargılama yöntemi değil alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğu, buna bağlı olarak da hakka değil karşılıklı menfaat ve tatmine dayalı bir anlaşmanın hedeflendiği unutulmamalıdır. Bu nedenle, özellikle arabulucudan tarafların haklarını korumaya yahut taraflar arasındaki eşitsizliği dengelemeye yönelik bir eylemde bulunmasının beklenmemesi gerektiği unutulmamalıdır. Bu bağlamda tarafların, arabuluculuk görüşmesine katılmadan önce tüm yasal haklarını ve dava açılması halinde ya da anlaşma durumunda olası tüm sonuçları bilerek hareket etmeleri önemlidir.