Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır. Kiralayan; Türk Borçlar
Kanununun 299.maddesi gereği olarak , kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında
kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır. Kiracı ise; kiralananı
kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir. Kira sözleşmeleri karşılıklı borç
doğuran sözleşmelerdir. Bu kapsamda sözleşme gereği kiracının ve kiraya verenin
birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır.
Evini kiraya veren ev sahibinin ve ev kiralayan kiracının ev kiralama
süreçlerinde haklarının neler olduğunu bilmesi son derece önemlidir. Bir kiracı olarak
“hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya
ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi
hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz.
Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinin gerekli şartları haiz olması durumunda
sahip olduğu haklardır. Bu haklar, genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden
kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler kapsamında kiracı,
kiraya verenden birtakım taleplerde bulunabilir. Bu talepler ;
a)Kiralanan hangi maksat ve amaç için kiralanmışsa, kiralananı o maksada
elverişli olarak kiraya verenden teslim alma hakkı vardır.
b)Kira sözleşmesi süresi içerisinde kiralayanın kullanımını engelleyen
hususların ortadan kaldırılmasını talep edebilir.
c)Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi
karşısında kiracıya sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı vardır.
d)Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep
etme hakkı vardır.
e)Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiralananda yapılan yan giderleri
kiraya verenden talep etme hakkı vardır.
f) Kiralananda var olan bir ayıp var ise ayıbın giderilmesini isteme hakkı vardır.
g)Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta,
vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Örneğin; asansör
tadilat bedeli, mantolama ücreti vb. yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
h)Üçüncü bir kişinin kiralananda hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden,
davayı üstlenmesi ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep edebilir.
j)Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam
ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı vardır.
k)Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme
veya alt kiraya verme hakkı sözkonusu olabilir.
m)Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü
getirilemez.
n)Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine
veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Yazılı Kira Sözleşmesi olmaması halinde kiracının ne gibi hakları vardır ?
Kira sözleşmesinin kurulması için karşılıklı irade beyanları yeterli olup herhangi
bir şekil şartına bağlı değildir. Her ne kadar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat
açısından yazılı kira sözleşmeleri önem arz etse de, sözlü olarak yapılan kira
sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de
tıpkı yazılı kira sözleşmelerinde olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu kapsamında
korunmaktadır. Dolayısıyla taraflar aralarında sözlü kira sözleşmesi yapmış olsa dahi,
kiracı yazılı kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenden talep edebileceği hakları
sözlü kira sözleşmesi yapılması halinde de talep edebilecektir.
Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılır. Fakat
bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir.
Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok.
Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik
unsuru olmadığı gibi kira sözleşmesinin bitiminden sonra tarafların rızası varsa kira
sözleşmesini bir yıl daha yenilenir. Kiracı hakları arasında yer alan bu durum evden
çıkarılmasını önler.
Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerindeki Hakları nelerdir ?
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi düzenlenmemiş ya da
aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine
katlanmakla yükümlüdür. Örneğin, kiracı, kombiyi kullanımdan kaynaklı giderleri
ödemekle yükümlüdür. Kira konusu taşınmaz apartman dairesinde ise, kiracı
sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet yoksa kiralananın kullanımı nedeniyle
ortak giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren veya üçüncü kişilerce
yapılan yan giderler nedeniyle kiralayan tarafından kiracıya başvurulamaz. Örneğin;
kiraya veren kira konusu taşınmaz için yapılan asansör tadilat bedeli, mantolama
ücreti gibi demirbaş giderleri için kiracıya müracaat edemez.
Kiralananın ve kiralananın bulunduğu binadaki esaslı yapı niteliğindeki
değişiklere ilişkin giderlerden kiraya veren sorumludur. Kiracı, kiralananda sonradan
meydana gelen ve kendi kusuru bulunmayan ayıplar ve bu ayıpların giderilmesi için
yapılan esaslı tadilat niteliğindeki değişiklikleri kiraya verenden talep etme hakkı
vardır
Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre öngörülerek düzenlenmektedir.
Ancak 6 ay ya da daha uzun konut veya işyeri kiralarında sözleşmede kararlaştırılan
süre sona erse dahi kiraya verenin kendiliğinden kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur.
Bunun için kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün
önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde,
sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Öte yandan, on yıllık uzama
süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en
az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep
göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kira Artışları ile ilgili olarak kiracının ne gibi hakları vardır ?
Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl kendiliğinden sözleşmede
belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda bir önceki kira
yılında belirlenen TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de
uygulanmaktadır.
Taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma
yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat
endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Fakat bu oran hiç bir şekilde %25’i geçemez.
Kira bedeli konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık çıkarsa
kiracı, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Hakim, tarafların bu konuda
bir anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan
sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim
oranı, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak
hakkaniyete uygun biçimde bir kira bedel belirler.
Aynı şekilde kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat
daha sonrasında olağanüstü bir koşul meydana gelmiş ve bu koşul altında kiracıdan
sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi durumlarda kiracı
açacağı kira uyarlama davası ile kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmasını
talep edebilir.
Kiracının Sözleşme Bitmeden kiraladığı Evden ve işyerinden Çıkabilir mi ?
Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep
göstermeksizin kiralanan evden veya işyerinden çıkma imkânı vardır. Ancak bu
durumda kiraya verenin de mağdur olmaması adına kanunda düzenleme yapılmış ve
Türk Borçlar Kanununun 325. Maddesi gereği kiracının, sözleşme süresine veya
fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden
doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için
devam edeceği kabul edilmiştir. Yani kira sözleşmesinin biriminden önce kiralanan ev
veya işyerini tahliye eden kiracı tahliye edilen yerin kiralanması için geçecek makul
bir süre daha kira ödemekle yükümlü tutulabilir. Buna karar verecek olanda yargılama
sırasında bilirkişi tarafından kiralanan ev veya işyerinin bulunduğu çevre ve mahalli
koşullar dikkati nazara alınarak ne kadar süre içinde kiraya verileceğine dair verilecek
olan bilirkişi raporundaki süre kiracının sorumlu olduğu süre olarak kabul edilecektir.
Kiralanan tahliyenin hemen akabinde kiraya verilir ise kiracının kira sözleşmesinden
doğan borçları da kiralama ile sona erecektir.
Ev Sahibinin kiralanan ev veya işyerine kiracının izni olmaksızın girmesi
halinde kiracının ne gibi hakları vardır ?
Ev sahibi, kiracı ile kira sözleşmesi imzalamasının ardından artık eve kiracıdan
izinsiz giremez. Aksi takdirde bu Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut
Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa
hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda
bulunabilir.
Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının
izni ve onayı olmadan girememesi kiracı haklarındandır. Öte yandan kiracıların evi
kiraladıktan sonra hemen kilit değiştirmesi güvenlik açısından en doğrusudur. Kira
sözleşmesi bitiminden sonra evin kilidini ev sahibine vererek evi teslim edebilirsiniz.
Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan
uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise,
kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer
mahkemesidir.
5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı
İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6326
sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişiklikler
yapılmış, buna göre 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
dava şartı haline getirilmiştir. Bir hukuki uyuşmazlık için arabuluculuk sürecinin dava
şartı olarak belirlenmiş olması, arabuluculuğa başvuru yapılmaksızın dava açılması
halinde davanın başka bir incelemeye gerek kalmadan dava şartı yokluğundan
reddedileceği anlamına gelir.Taraflar 01.09.2023 itibaren kira ihtilaflarında dava
açmadan önce yasal olarak Arabulucuya gitmek zorunda olacaktır.
Önümüzdeki hafta ki yazımızın kapsamını da bu şekilde belirlemiş olduk.
Önümüzdeki hafta kira uyuşmazlıklarında Arabuluculuk sürecinin nasıl işleyeceğine
dair bilgilendirmeler yapacağız.
Sağlıcakla kalın…